У вас прямая сделка или альтернативная? Этот вопрос нередко ставит в тупик собственника, который продает свою недвижимость первый раз в жизни. Давайте разберемся, что это такое и какие с этим могут быть проблемы.
Альтернативно все и всегда
Сделка считается альтернативной, если у ваших продавцов или покупателей одновременно планируется следующая купля или продажа жилья. Последовательность из нескольких альтернативных операций с недвижимостью называется цепочкой сделок.
Альтернативные сделки используются очень часто. Даже те сделки, которые по определению являются прямыми, по сути, тоже являются альтернативными. Мало кто избавляется от своей недвижимости только для того, чтобы получить деньги и спрятать их под матрасом.
Основная доля сделок по продаже объектов рано или поздно приводит к следующим операциям с недвижимостью. И чем быстрее это произойдет, тем меньше риск остаться без денег и нового жилья. Особенно в условиях очередного кризиса экономики.
Альтернативная сделка призвана избавить участников сделки от возможных проблем. Но если не контролировать весь процесс ее проведения, то такая сделка закончится, едва начавшись.
Я просто передумал!
Чаще всего альтернативные сделки разваливаются при отказе одной из сторон. Несмотря на выданный задаток и подписанный предварительный договор, кто-то из участников процесса может не справиться со своими обязательствами или просто передумать.
Обычно это отказ банка в кредитовании одного из покупателей или выявленные в процессе оформления ошибки в документах. Но ситуации, когда кто-то из участников передумал решать свой вопрос с недвижимостью, тоже нередки. Страх перед переменами в жизни или ностальгия иногда накатывают в самый последний момент.
Часто практикуемая задержка банками закладных по оплаченным ипотечным кредитам тоже может разрушить альтернативную сделку. Заемщики не всегда готовы платить за ускорение процесса оформления документов, а следующие за ними покупатели этого могут не дождаться.
Проблемы с документами, как правило, приводят к приостановке одной из сделок. И тогда, если ошибку быстро не исправить, вся цепочка сделок рушится, как костяшки домино в цепной реакции.
Новые технологии вам в помощь
Для того чтобы альтернативная сделка дошла до логического финала, требуются особые усилия, которые по плечу только опытному специалисту. И это не пустые слова. Нужно предусмотреть все возможные слабые места по каждой из операций и по каждому из участников.
Особого внимания требует одновременная оплата. Риэлторы старой закалки рекомендуют использование банковских ячеек, куда закладываются деньги первого покупателя. А доступ к ним в конечном итоге имеет только последний продавец.
Но от этой схемы все чаще и чаще стали отказываться. Слишком уж большой риск остаться в замороженном состоянии из-за какой-нибудь приостановки, без возможности получить свои деньги обратно и купить другой объект.
Вместо ячеек люди научились использовать аккредитивы, а сами сделки проводить в ускоренной, электронной форме. С внедрением новых банковских услуг проводить альтернативные сделки для участников стало безопаснее и проще.