В рубрике #полезныесоветы сегодня рассуждаем, выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку и как это сделать.

❓ Говорят, что начинается кризис. Одобрят ли банки теперь рефинансирование?
Этот вопрос относится к области “гадания на кофейной гуще”, потому что прогнозы на меняющемся рынке – дело довольно неблагодарное. Однако можно попытаться угадать наиболее вероятный сценарий, если вспомнить, как обстояли дела при предыдущих резких падениях курса рубля.
После резкого падения курса рубля в начале марта 2020 года ряд участников рынка высказали предположение, что Центробанк повысит ключевую ставку с 20 марта 2020 года. Однако пока не ясно, как именно это скажется на ставках, по которым банки будут выдавать ипотеку, и, соответственно, рефинансировать действующие кредиты. На текущий момент ставки по выданным с конца 2019 года ипотечным кредитам находятся на минимальном историческом уровне – менее 9%. В таких условиях на рынке сохраняется потенциал рефинансирования ипотечных кредитов.
Все зависит от того, какую маржу закладывает в свою ставку каждый конкретный банк. Те банки, где ставка на рефинансирование минимальна, естественно, ее повысят. При этом, если ключевая ставка повысится не более чем на 0,25%, то ряд ведущих игроков ипотечного рынка могут вообще сохранить ныне действующие условия. Если же ставка взлетит сразу на 2-3 процентных пункта, то тут возможны и серьезное повышение ипотечных ставок, и даже отмена ранее одобренных решений.

❓ Правда ли, что можно платить по ипотеке меньше, если рефинансировать ее?
Да, это правда. В настоящий момент на рынке сложилась именно такая ситуация: текущие ставки топ-15 ипотечных кредиторов по рефинансированию составляют 8,8%, средняя же ставка ипотечного портфеля – около 11%. Разница между этими показателями составляет более двух процентных пунктов.

❓ Как посчитать, выгодно ли рефинансировать ипотеку?
Большинство экспертов говорят, что рефинансирование ипотеки будет выгодно, если разница между текущей ставкой вашего кредита и приобретаемой составит не менее 2 процентных пунктов, однако некоторые отмечают, что может хватить и одного пункта.
Однако, если ваша текущая ставка лишь ненамного (менее 0,7-0,5 процентных пункта) больше предлагаемой, то экономическая эффективность рефинансирования (в том числе с учетом сопутствующих расходов и временных затрат) весьма сомнительна. Следует обратить внимание и на остаток задолженности по своему кредиту – как правило, у банков существует нижний предел рефинансируемой суммы кредита.

❓ Какие расходы понесет заемщик в процессе рефинансирования ипотеки?
Зависит от конкретного банка и ситуации. С большой долей вероятности заемщику придется заново оплатить страхование (при сумме кредита 3,49 миллиона рублей расходы на страховку составят примерно 58,5 тысячи рублей), оценочный альбом (до 5 тысяч), сбор документов, заказ справок (в некоторых банках они платные до 1,5 тысячи рублей).
Опционально (если банк это запрашивает в соответствии с условиями программы кредитования) заемщика могут также попросить предоставить технические документы на квартиру, нотариальное согласие супруга на проведение сделки и залог недвижимости, эти расходы также следует учесть. Косвенным расходом также может считаться переплата по процентам за период повышенной ставки до регистрации залога в пользу банка.

❓ Можно ли при рефинансировании не оплачивать страховку заново?
В большинстве случаев страховка оформляется заново, при этом сумма зависит от тарифов, однако, можно и “перенести” страховку, заключив дополнительное соглашение к договору страхования при условии согласия страховой компании на такое оформление.
Если страховая компания аккредитована в обоих банках, то изменение договора страхования возможно. Можно также попробовать оформить возврат части страховой премии при досрочном расторжении договора. Условия необходимо согласовать с новым кредитором. Если компания не аккредитована в новом банке, то необходим новый договор страхования.