В каких случаях выгодно вернуть ипотечный кредит банку раньше, а когда этого делать не нужно? На какой налоговый вычет имеет право рассчитывать заемщик при покупке ипотечной квартиры?

Практически по всем кредитам банки используют одну форму платежа — аннуитетную: каждый месяц заемщик выплачивает одинаковую сумму, которая включает часть основного долга по кредиту и проценты за месяц.

А вот условия досрочного погашения ипотеки во всех банках разные. У каждого из клиентов есть свои приоритеты при выплате ипотеки. Кому-то выгодно ежемесячно платить сумму, указанную в договоре.

Для кого-то важно периодически досрочно погашать часть кредита, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет за счет уменьшения ежемесячного платежа. Если это ваш случай, необходимо проследить, чтобы возможность досрочного погашения части кредита была закреплена в ипотечном договоре.

Читайте условия договора на берегу

Сейчас на рынке встречаются ипотечные договоры, в которых досрочное погашение ипотеки не опция, а единственный вариант: например, при досрочном частичном погашении уменьшается только срок кредита, а размер платежа остается неизменным.

Допустим, клиент досрочно гасит часть кредита 50 тыс. рублей и ошибочно полагает, что в следующем месяце его долговая нагрузка снизится, а платеж уменьшится. Но наступает следующий месяц, а ничего не меняется.

ЗАЕМЩИК НАЧИНАЕТ РАЗБИРАТЬСЯ И ВЫЯСНЯЕТ, ЧТО СОКРАЩАЕТСЯ СРОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КРЕДИТОМ: СОГЛАСНО ДОГОВОРУ ОН ОБЯЗАН ПРОДОЛЖАТЬ ВНОСИТЬ ПЛАТЕЖИ ТОГО ЖЕ РАЗМЕРА.

Эти нюансы заемщик обычно узнает, когда оказывается в такой ситуации. А подобные моменты следует обсудить с банком еще до подписания кредитного договора.

Мы рекомендуем заранее попросить у банка образец заявления на частичное погашение кредита. Если в заявлении есть «галочки» — сократить платеж или срок кредита, это значит, у заемщика каждый раз будет шанс выбрать нужное.

ВАЖНО

Если в заявлении на частичное погашение кредита нет ничего, кроме размера и даты вносимого платежа, это повод насторожиться: у клиента будет только один вариант погашения досрочного платежа.

По семейным обстоятельствам

Какую стратегию выбрать — стараться погасить большую часть кредита досрочно или платить равную сумму на протяжении всего срока? Это зависит от обстоятельств заемщика.

Как правило, люди покупают квартиру с помощью ипотечного кредита в двух типах обстоятельств.

Первый вариант: люди берут ипотеку для того, чтобы улучшить жилищные условия: например, из «двушки» переехать в «трешку» или разъехаться из трехкомнатной по двум однокомнатным квартирам. При этом они в течение полугода-года продают старое и переезжают в новое жилье. Тут существует два графика погашения кредита: платить досрочно еще до продажи старой квартиры или производить плановые платежи, продать старую квартиру в течение года, а на вырученные деньги погасить кредит полностью.

Разница между этими графиками погашения кредита небольшая: в течение первого года обслуживания общий размер выплат сильно не изменится.

Другой вариант: заемщик берет кредит и покупает свою первую квартиру, в которой будет жить и не собирается досрочно и быстро погашать ипотеку — подобных сделок 70% на рынке. И вот именно в такой ситуации (если клиент планирует пользоваться кредитом долго — больше трех-четырех лет) каждый досрочно внесенный платеж — шанс сэкономить на процентах в будущем.

Имейте в виду, что процент по платежу банк начисляет на утро каждого дня: какая сумма неоплаченного долга есть у клиента, на такую и начисляется процент.

ВАЖНО

Если заемщик пользуется ипотекой более трех лет, частичные досрочные платежи для него выгодны, так как позволяют снизить нагрузку по процентам.

Если же в заявлении на частичное погашение кредита есть выбор — сократить платеж или сократить срок, заемщик вправе пользоваться наиболее удобным для него сценарием.