С какими сделками лучше повременить или вовсе отказаться.
Приобретение жилья — дело серьезное и требующее тщательной оценки ситуации. Расскажу о том, когда уже на стадии знакомства с владельцем квартиры следует насторожиться и проверить все еще тщательнее.
Квартира часто продается
Если собственник сообщит об этом сам — отлично, но в любом случае стоит взять выписку из Единого госреестра недвижимости о переходе права собственности на объект. Если квартира постоянно продается, значит, что-то с ней не так. И речь может идти не только о скрытых дефектах, но и о банальном мошенничестве, которое может обернуться потерей денег.
Квартиру продает пожилой человек
Хрупкая бабушка или крепкий дедушка — не имеет значения, но продажа квартиры пожилым человеком всегда должна насторожить. Даже если на первый взгляд кажется, что собственник в здравом уме, всегда существует риски оспаривания сделки со стороны родственников, которые не захотят расставаться со своим будущим возможным наследством. Если суд докажет, что на момент заключения договора бабушка или дедушка не отдавали в своих действиях отчета — договор будет признан недействительным.
Попросите у собственника свежую справку о состоянии здоровья. Если откажет — что ж, действуйте на свой страх и риск.
Квартира продается по доверенности
Те же бабушка и дедушка могут продавать квартиру не сами, а через представителя. И здесь тоже существуют риски.
Во-первых, доверенность может быть составлена мошенниками, и собственник может даже не знать, что его квартира продается.
Во-вторых, собственник к моменту продажи может отменить доверенность (к примеру, родственники обнаружили, что пожилой и не совсем здоровый родитель действительно написал на кого-то доверенность, и оперативно ее отменили, чтобы квартира не «ушла»), но мошенники все-таки успеют совершить по ней сделку.
Все действующие доверенности регистрируются на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проверить их можно бесплатно.
Продается квартира с перепланировкой
Сама по себе перепланировка — это не нарушение закона, но она должна быть соответствующим образом узаконена. Если же этого нет, плюс ко всему, планировка явно выполнена с нарушениями — например, ванная перенесена в гостиную, в несущей стене прорублено окно и так далее — то новому собственнику может грозить штраф и требование привести помещение в исходное состояние за свой счет.
Продается наследство
Собственник получил квартиру в наследство, но спешит продать? В этом так же нет нарушения, однако стоит помнить, что срок исковой давности по спорам о наследстве составляет 1-3 года с момента, как наследник узнал о существовании этого самого наследства, и далеко не всегда наследники являются порядочными людьми.
Может, к примеру, обнаружиться еще один наследник, который заявит, что владеет половиной квартиры и не собирался ее продавать, а то и не один.
И тогда суд может признать договор недействительным.
Справедливости ради отметим, что в данных делах права добросовестных приобретателей все-таки защищаются. Так, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), а конкретно пункт 38 гласит, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
В данном случае для защиты своих прав советуем попросить у продавца расписку в том, что на квартиру третьи лица прав не имеют.